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長沙出臺國有建設用地使用權二級市場交易管理實施細則(試行)

2019-01-10 14:08     土地專欄

[提要]

    近日,長沙市國土資源局經市法制辦備案登記,印發了《長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理實施細則(試行)》(以下簡稱《細則》),并將于本月12日起正式實施。
《細則》對我市國有建設用地使用權二級市場的建設以及轉讓、出租、抵押業務辦理進行了細化和補充,通過落實程序性內容,使土地二級市場業務辦理更具有操作性。長沙市行政管轄范圍內的國有建設用地使用權發生轉讓、出租、抵押交易的,應當通過土地二級市場平臺進行。
《細則》的發布是我市二級市場試點工作取得的又一實質性成果,標志著我市土地二級市場制度規則體系基本形成。

    長國土資政發〔2018〕235號
 
長沙市國土資源局
關于印發《長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理實施細則(試行)》的通知
 
各區縣(市)國土資源局(分局),局機關各處室、派出機構、直屬單位:
現將《長沙市國有建設用地使用權二級市場交易實施細則(試行)》印發給你們,請認真貫徹執行。
 
                             長沙市國土資源局
                               2018年12月12日

    附件:長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理實施細則(試行)
 
第一章  總則
第一條 為建立統一、開放、競爭、有序的國有建設用地使用權二級市場(以下簡稱土地二級市場),根據《長沙市國有建設用地使用權二級市場交易管理暫行辦法》(長政辦發〔2018〕28號)以及相關法律、法規的規定,結合本市實際,制定本實施細則。
第二條 本市行政區域范圍內的國有建設用地使用權轉讓、出租、抵押等交易適用本實施細則。法律、法規另有規定的,從其規定。
第三條 長沙市國土資源市場管理中心和縣(市)國土資源主管部門設立的土地二級市場管理機構,具體承辦土地二級市場交易相關工作。
土地二級市場管理機構應認真履行具體承辦土地二級市場交易相關工作的職責,自覺接受社會監督。
第四條 本實施細則所指的土地二級市場交易對象為國有建設用地使用權以及地上建筑物、其他附著物。
第五條 土地二級市場交易大廳應當具備交易的基本條件,建立完善的工作制度和管理制度。
交易大廳實現下列功能:提供交易實體場所、提供業務咨詢、發布供需信息、受理承辦業務、公布交易結果、指引中介代理、解答疑難問題等服務。
第六條 土地二級市場交易系統實現下列功能:實名注冊登記、發布交易信息、公布交易起始價格、實施交易、公示交易結果、實施二級市場動態監測、價格監管、資金監管等。
第七條 委托人委托土地二級市場管理機構辦理土地二級市場交易的,應就委托事項與土地二級市場管理機構簽訂書面協議,書面協議一般應當包括下列內容:
    (一)委托方和受托方的名稱、住所;
    (二)委托交易宗地的基本情況;
    (三)委托交易服務事項;
    (四)委托交易服務的要求和標準;
    (五)委托服務費用;
    (六)違約責任;
    (七)糾紛解決方式;
    (八)雙方約定的其他事項。
 
第二章  國有建設用地使用權轉讓細則
第八條 國有建設用地使用權轉讓可采取競價轉讓、招標轉讓和協議轉讓等方式進行。
(一)本細則所指的競價轉讓是指在土地二級市場管理機構組織下,通過土地二級市場交易系統,根據委托人、相關職能部門等設定的條件,由符合資格的競買人自主加價,按照“符合條件、價高者得”的原則,在規定時間內以最高報價成交的國有建設用地使用權轉讓行為,分為以掛牌方式轉讓和以拍賣方式轉讓。
(二)招標轉讓是指招標人或招標代理機構發布招標公告,邀請特定或者不特定的自然人、法人和其他組織參加轉讓國有建設用地使用權投標活動,根據投標結果確定國有建設用地使用權轉讓中標人的行為。
(三)協議轉讓是指轉讓方與受讓方不通過競價、招標,僅通過平等協商的方式轉讓國有建設用地使用權行為。
第九條 網上掛牌、拍賣轉讓國有建設用地使用權按以下程序辦理:
(一)申請轉讓;
(二)受理轉讓申請;
(三)發布轉讓公告;
(四)實施交易;
(五)簽訂轉讓合同;
(六)轉讓行政審批;
(七)轉讓合同備案;
(八)繳納稅費;
(九)交地確認;
(十)辦理不動產登記手續;
(十一)支付監管資金;
(十二)成交結果公示。
第十條 以網上掛牌、拍賣方式轉讓國有建設用地使用權的,申請轉讓時應向土地二級市場管理機構提供但不限于以下資料:
(一)轉讓申請原件(轉讓方蓋章);
(二)申請人身份證明;
(三)不動產權證書和權籍調查資料;
(四)其他必要材料
以劃撥方式取得的國有建設用地使用權轉讓的,應符合相關法律規定。
第十一條 委托土地二級市場管理機構進行國有建設用地使用權競價轉讓的,土地二級市場管理機構應根據下列情形分別做出處理:
(一)申請材料齊全且申請內容不違反法律、法規規定,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應予受理;
(二)申請材料不齊全的,一次性書面告知申請人需要補正的全部內容和要求;
(三)申請內容違反法律、法規規定的,不予受理。
第十二條 土地二級市場管理機構應對轉讓方提交的國有建設用地使用權轉讓信息進行審核并在交易系統上發布。
第十三條 申請進入土地二級市場交易系統進行競價轉讓的,土地二級市場管理機構根據書面轉讓申請,編制交易文件,通過土地二級市場交易系統進行掛牌、拍賣轉讓。
第十四條 有下列情形之一的,土地二級市場管理機構應當及時中止或終止網上掛牌、拍賣轉讓活動:
(一)發生影響轉讓正常實施的事實、行為或者發生重大爭議的;
(二)利害關系人提出涉及產權爭議,且提供合法書面證明材料的;
(三)發現轉讓材料需要進一步查證核實的;
(四)司法機關、紀檢等部門依法要求中止或終止轉讓活動的;
(五)土地二級市場交易系統因不可抗力、網絡入侵等非可控因素,導致土地二級市場交易系統不能正常運行的;
(六)依法應當中止或終止土地轉讓的其他情形。
因競買人計算機系統發生網絡堵塞、病毒入侵、硬件故障等不能正常登錄土地二級市場申請、報價、競價的,后果由競買人承擔,土地二級市場交易系統掛牌、拍賣活動既不中止,也不終止。
中止事項消除后,應在恢復網上掛牌、拍賣轉讓10日前發布恢復掛牌、拍賣轉讓公告,重新確定掛牌、拍賣轉讓截止時間,恢復轉讓交易。
第十五條 招標轉讓國有建設用地使用權時,招標轉讓可以由轉讓人自行組織實施,也可委托招標代理機構組織實施,招標人或招標代理機構根據相關法律、法規和土地使用權轉讓的要求評標、定標;土地二級市場管理機構可以為招標轉讓提供招標場所,發布招標信息。
第十六條 競得人應按規定交納交易服務費,該筆費用可由市場管理機構從競得人交納的競買保證金中直接扣除,其他競買人交納的競買保證金應當在網上掛牌拍賣轉讓活動結束后5個工作日內予以退還,不計利息。
第十七條 轉讓成交后,交易雙方需在土地二級市場交易系統上網簽轉讓合同,按要求進行申請登記和合同備案。
轉讓合同應當包括下列基本內容:?
(一)轉讓土地的情況包括宗地的不動產權證證號、位置、面積、用途、容積率、出讓年限等。
(二)成交價格、付款期限、要求或者權益實現方式等;?
(三)辦理土地變更登記手續的時限及要求;?
(四)爭議解決方式及違約責任;
(五)資金是否需要監管及監管要求;
(六)需要約定的其他內容。
第十八條 國有建設用地使用權轉讓雙方可以委托土地二級市場管理機構監管轉讓交易資金,并簽訂資金監管委托協議。土地二級市場管理機構設立國有建設用地使用權轉讓資金監管賬戶,對土地轉讓款項進行監管。
第十九條 在土地二級市場轉讓活動中出現糾紛的,轉讓雙方當事人可以協商解決,也可提請仲裁機構仲裁或者依法向人民法院起訴。
第二十條 出讓國有建設用地使用權轉讓成交的,經土地二級市場管理機構審核轉讓成交價低于標定地價80%的,土地二級市場管理機構提出交易預警,同時暫停辦理轉讓交易手續,由土地二級市場管理機構將轉讓宗地的交易信息上報國土資源行政主管部門。
第二十一條 轉讓雙方申請辦理國有建設用地使用權轉讓手續時,應按所在地的國土資源行政部門要求報送相關資料。
 
第三章  國有建設用地使用權出租細則
第二十二條 國有建設用地使用權人可以協議出租,也可委托土地二級市場管理機構競價出租。土地出租交易雙方應使用土地二級市場交易系統在網上簽訂出租合同。
第二十三條 委托土地二級市場管理機構競價出租的,按以下流程辦理。
(一)受理出租申請;
(二)簽訂出租委托協議;
(三)發布出租信息;
(四)實施交易;
(五)網簽出租合同;
(六)辦理備案手續;
(七)公示成交結果。
出租以劃撥方式取得的國有建設用地使用權的,還應依法取得有權批準機關的批準,并按規定繳納土地收益。
第二十四條 委托土地二級市場管理機構競價出租的,出租申請時應向土地二級市場管理機構提供但不限于以下資料:
(一)出租用地申請原件(出租方蓋章);
(二)申請人身份證明;
(三)不動產權證書;
(四)其他必要材料
第二十五條 委托土地二級市場管理機構競價出租國有建設用地使用權的,土地二級市場管理機構應根據下列情形分別做出處理:
(一)申請材料不齊全的,一次性書面告知申請人需要補正的全部內容和要求;
(二)申請材料齊全且申請內容不違反法律、法規規定的,或者申請人按照要求提交全部補正申請材料的,應予受理;
(三)申請內容違反法律、法規規定的,不予受理。
第二十六條 出租信息應當包括以下內容:
(一)出租土地的簡要情況,宗地的位置、現狀、面積、用途、容積率、使用年限、出租時限、出租面積、出租價格等。
(二)出租人名稱、地址、聯系方式及其他內容。
第二十七條 出租合同應當載明下列主要內容:
(一)雙方當事人的姓名或單位名稱、住所;
(二)土地位置、面積、四至界線;
(三)房屋位置、面積;
(四)不動產權證證號
(五)出租用途;
(六)租金標準及支付方式;
(七)出租期限;
(八)甲乙雙方權利和義務;
(九)甲乙雙方爭議解決方式;
(十)雙方約定的其他事項。
出租合同不得違背國家法律、法規、原出讓合同或劃撥決定書。
第二十八條 出租人申請國有建設用地使用權出租合同備案時,應當將下列文件資料但不限于以下資料報送所在地的國土資源行政主管部門,國土資源行政主管部門對符合本規定的,予以備案:
(一)土地使用權出租申請書;
(二)單位和法定代表人證明文件,個人身份證明或戶籍證明;
(三)不動產產權證書,地上有建(構)筑物的,還應提供合法權屬證明;
(四)出租合同(網簽);
(五)其他依法應當提供的文件資料。
 
第四章  國有建設用地使用權抵押細則
第二十九條 國有建設用地使用權人可以自行到不動產登記部門辦理抵押登記,也可通過土地二級市場交易系統申請辦理。
第三十條 通過土地二級市場交易系統申請辦理國有建設用地使用權抵押的,可以按以下交易流程辦理。
(一)土地抵押人和抵押權人根據國家的有關規定簽訂抵押合同。
(二)土地抵押人可以將相關資料掃描上傳至土地二級市場交易系統,不動產登記部門對輸入的資料進行受理。
(三)不動產登記部門對受理的資料進行審核,符合要求的,同意辦理抵押登記。
(四)土地抵押人將土地權屬證書、抵押合同等資料提交不動產登記中心,辦理不動產抵押登記證明。
 第三十一條 鼓勵使用土地二級市場管理機構制定的國有建設用地使用權抵押合同范本,抵押合同應當載明下列主要內容:
(一)抵押人、抵押權人的名稱、住所;
(二)主債權的種類、數額;
(三)抵押建設用地使用權的不動產權證書號、權屬狀況等;
(四)抵押建設用地使用權的價值;
(五)抵押建設用地使用權的占用管理人、占用管理方式、占用管理責任以及意外損毀、滅失的責任;
(六)債務人履行債務的期限;
(七)抵押權滅失的條件;
(八)違約責任;
(九)爭議解決方式;
(十)雙方約定的其他事項。
以在建建筑物抵押的,抵押合同還應當載明以下內容:
(一)已經投入在建建筑物的工程款;
(二)施工進度及工程竣工日期;
(三)已完成的工作量和工程量。
第三十二條 抵押人申請國有建設用地使用權抵押登記時,應按所在地的國土資源行政部門要求報送相關資料。
第三十三條 土地二級市場管理機構建立的國有建設用地抵押登記信息臺賬應包括但不限于抵押權人、抵押人、不動產登記權屬信息、貸款金額等內容;土地二級市場管理機構應保持國有建設用地抵押登記信息臺賬與法院、住建、金融 等相關單位的信息傳輸渠道暢通。
 
第五章  附則
第三十四條 長沙市地下空間建設用地使用權轉讓、出租、抵押,適用地下空間開發利用管理的規定和本實施細則。
第三十五條 本實施細則自發布之日起30日后實施。

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